Beneficio “prima casa”, termine fino al 31 marzo per trasferire la residenza.

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Ripartiranno dal 1° aprile 2022 i termini relativi all’agevolazione prima casa sospesi da oltre due anni, ossia dal 23 febbraio 2020 per effetto del decreto Liquidità. Infatti, con una modifica al decreto Milleproroghe, è stata posticipata dal 31 gennaio 2021 al 31 marzo 2022 la sospensione di 18 mesi per trasferire la residenza dal Comune di origine a quello in cui ricade la nuova abitazione e di 12 mesi per vendere l’immobile posseduto (nello stesso Comune in cui si intende effettuare il nuovo acquisto) o per riacquistare la prima casa (in caso di vendita dell’immobile acquistato nel quinquennio precedente con il beneficio per l’abitazione principale).

I requisiti prima casa.
La Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 stabilisce che l’agevolazione prima casa sia subordinata alla sussistenza delle seguenti condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
b) l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situazione l’immobile da acquistare;
c) l’acquirente non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
La norma va poi coordinata con la risoluzione 20 agosto 2010, n. 86/E con la quale l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tali requisiti, di carattere soggettivo e oggettivo, devono ricorrere congiuntamente ai fini dell’applicazione delle aliquote agevolate previste ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Infatti, tale disposizione ha natura agevolativa e, in quanto tale, non è suscettibile di interpretazione che ne estenda la portata applicativa a ipotesi non espressamente contemplate.
Circa il presupposto della “novità”, indicato dalla lettera c) della Nota – ossia l’impossidenza di altra abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa – l’Ufficio ha poi precisato che l’applicazione introdotta con l’art. 69, legge n. 342/2000 per l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici riservata alla prima casa, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato (circolare 7 maggio 2001, n. 44/E). Chiarimenti che l’Agenzia ha poi confermato prima con la circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 e successivamente con la risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017.
L’Amministrazione ha precisato che è giunta a tale interpretazione in considerazione della previsione dettata dalla Nota II-bis) che riconosce al contribuente di fruire delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso di un’abitazione qualora ricorrano le condizioni prescritte dalla norma.

Il decreto Liquidità
Durante il periodo emergenziale causato dalla pandemia da Covid-19, il decreto Liquidita (D.L. n. 23/2020) ha previsto la sospensione dei termini prescritti per ottenere o per mantenere l’agevolazione prima nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 (ampliato poi sino al 31 dicembre 2021).
Come chiarito nella relazione illustrativa, accompagnatoria al decreto, tale norma era stata prevista proprio per far fronte alla particolare situazione epidemiologica che provocava varie difficoltà nella conclusione di compravendite immobiliari e, soprattutto, per quanto riguarda gli spostamenti delle persone. Infatti, la finalità principale era quella di non far decadere dal beneficio prima casa i soggetti potenzialmente interessati, accordando la sospensione temporale che andava dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021 (in prima battuta era 31 dicembre 2020).
In particolare, la sospensione riguardava i termini previsti dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986, ovvero:
- il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa, entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
- il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha ceduto l’immobile acquistato con i benefici prima casa deve procedere all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale, richiesto per non decadere dal beneficio originario in caso di cessioni avvenute entro 5 anni dall’acquisto;
- il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso.
La proroga aveva interessato anche il termine per il riacquisto della prima casa previsto dall’art. 7, legge n. 448/1998 ai fini della fruizione del credito d’imposta.

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
Con la circolare n. 9/E del 13 aprile 2020 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti alle novità introdotte dal decreto Liquidità.
Al punto 8 della circolare, l’Amministrazione si è soffermata proprio sul tema della sospensione dei termini relativi all’agevolazione prima casa, dapprima sottolineando come lo scopo della norma sospensiva (art. 23, D.L. n. 23/2020) fosse proprio quello di impedire la decadenza dal beneficio prima casa, viste le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamento delle persone a causa della pandemia.
L’Agenzia ha poi precisato che i termini oggetto di sospensione sono:
- il termine di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro cui il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è sita l’abitazione;
- il termine annuale entro cui il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici prima casa nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
- il termine annuale entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici prima casa.
Oggetto poi di sospensione, come indicato in circolare, è anche il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Osservazioni conclusive
La situazione emergenziale ha toccato anche il tema dell’agevolazione prima casa, tanto che il legislatore ha ben pensato di intervenire con il D.L. n. 23/2020, operando una corretta sospensione dei termini per quasi tutto il 2020, ossia dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020. Vista poi la perdurante situazione, è stata concessa una proroga per tutto il 2021. Cosicché i termini risultavano sospesi per quasi due anni.
Però dal 1° gennaio 2022, i termini hanno ripreso a decorrere, in quanto non è stata prevista una misura di proroga della sospensione, che invece è arrivata con quasi due mesi di ritardo. Infatti, la modifica al decreto Milleproroghe porta in avanti la sospensione sino al 31 marzo 2022, ma porta con sé un dubbio, che si spera presto chiarito, ovvero se i termini scaduti dopo il 1° gennaio 2022 ma prima dell’intervento di proroga beneficeranno della proroga in questione.