Con la risposta a interpello n. 281 del 27 agosto 2020 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla detrazione spettante agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all’adozione di misure antisismiche.
Il D.L. n. 63/2013 (art. 16, comma 1-septies) prevede che qualora gli interventi di cui al comma 1-quater del medesimo articolo 16 siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% e dell’85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
La norma in commento è inserita nel contesto delle disposizioni che disciplinano il sismabonus, mutuandone le regole applicative, ma si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari. La ricostruzione dell’edificio, peraltro, può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente.
Gli interventi, inoltre, devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Con riferimento alla redazione e alla presentazione dell’asseverazione, prevista dall’art. 3, comma 2, D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, si osserva che, con tale decreto, emanato in attuazione dell’art. 16, comma 1-quater del D.L. n. 63/2013, sono state stabilite le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l’attestazione, da parte dei professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati.
In particolare, l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico (classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato) è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, in base ai contenuti delle linee guida allegate al decreto medesimo.
Il progetto degli interventi, contenente l’asseverazione, è allegato alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire da presentare allo sportello unico competente, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori.
L’asseverazione e le attestazioni della conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista sono depositate presso lo sportello unico e consegnate in copia al committente, per l’ottenimento dei benefici fiscali.
In virtù di tale ultima disposizione, nella circolare 8 luglio 2020, n. 19/E è stato, da ultimo, ribadito che un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle disposizioni, non consente l’accesso alla detrazione.
Tale principio si applica anche nel caso di acquisto di immobili oggetto di interventi per la riduzione del rischio sismico effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare; pertanto, qualora le imprese non abbiamo tempestivamente presentato la predetta asseverazione, gli acquirenti delle unità immobiliari non possono fruire della detrazione pari, rispettivamente, al 75 o all’85 per cento del prezzo di acquisto delle predette unità immobiliari.
Nella medesima circolare è stato precisato anche che la detrazione di cui al comma 1-septies spetta anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, ma, comunque, dopo il 1° gennaio 2017, anche se l’asseverazione non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.
Contribuenti forfetari
Con riferimento alla possibilità di optare per la cessione all’impresa del credito corrispondente alla detrazione spettante pur avendo aderito al regime forfetario, l’Agenzia rileva che i soggetti beneficiari della detrazione possono optare, in luogo della detrazione stessa, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito.
In particolare, in ordine ai soggetti che possono esercitare l’opzione, genericamente il credito può essere ceduto da tutti i soggetti beneficiari delle detrazioni spettanti ai sensi dell’art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013.
L’opzione, pertanto, può essere esercitata da tutti i soggetti che possiedono un reddito assoggettabile all’imposta sul reddito e che sostengono le spese, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta.
Ai fini dell’esercizio dell’opzione, infatti, non rileva la circostanza che il reddito non concorra alla formazione della base imponibile ai fini dell’IRPEF in quanto assoggettato a tassazione separata oppure, come nel caso del contribuente forfetario, a un regime sostitutivo dell’IRPEF medesima.
L’opzione può essere pertanto esercitata anche dai contribuenti che aderiscono al regime forfetario i quali, possono, in linea di principio, scomputare le detrazioni dall’imposta lorda solo nel caso in cui possiedano altri redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo.