L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta a interpello n. 384 del 18 settembre 2020 in tema di applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.
Il decreto crescita, DL n. 34 del 2019, ha previsto all’art. 7 che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:
-l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
-l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
-alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
-ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche “NZEB” (“Near Zero Energy Building”), “A” o “B”;
-all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.
Se non sono rispettate queste condizioni, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.
La norma agevolativa non prescrive per l’acquisto dell’intero fabbricato la redazione di un unico atto, né impone, quando il fabbricato è composto da più unità immobiliari, la redazione dell’atto di compravendita delle unità che compongono l’intero fabbricato in un unico contesto.
Inoltre occorre affiancare ulteriori riflessioni basate sulla ratio della disposizione, diretta ad agevolare l’impresa di costruzione o ristrutturazione che “trasforma” un intero fabbricato allo scopo di renderlo più “sicuro” rispetto agli eventi sismici e più “ecologico” migliorandone le caratteristiche di efficienza energetica.
La norma risponde alla necessità di incentivare la permuta tra vecchi edifici e immobili con caratteristiche energetiche e sismiche completamente rinnovate, quale strumento indispensabile per avviare un reale processo di rigenerazione urbana.
Incentivare fiscalmente queste operazioni potrebbe, infatti, innescare un circolo virtuoso di scambi immobiliari diretti a prodotti sempre più innovativi e performanti.
Tale obiettivo può essere perseguito indipendentemente dalla circostanza che l’impresa acquista l’intero fabbricato mediante la redazione di diversi contratti di compravendita stipulati in tempi diversi.